CẠNH TRANH BẰNG ĐĂNG GIÁ ẢO, CON DAO GÂY MÉO MÓ THỊ TRƯỜNG, GÂY HẠI CHỦ NHÀ VÀ NHÀ MÔI GIỚI CHÂN CHÍNH

Chào mọi người. Bài viết chia sẻ góc nhìn về thực trạng môi giới đăng giá ảo thấp hơn giá chốt của chủ nhà mới mục đích kiếm khách bằng mọi giá, tưởng chừng nó là 1 tiểu xảo đánh bật các môi giới chân chính khác khi cạnh tranh về giá bán nhưng gây hại rất nhiều cho chủ nhà, làm méo mó thị trường.

Hôm nay tôi nhận được 1 câu hỏi rất hay từ 1 người Anh có thâm niên trong nghề. Anh hỏi tôi là: " Anh thấy Em quay video trên kênh Youtube để rõ ràng từ địa chỉ, các thông số của bất động sản như diện tích, kết cấu, hợp đồng thuê, pháp lý và đặc biệt là GIÁ BÁN. Vậy thì Em không sợ Em đang làm nền cho môi giới khác đăng giá ảo thấp hơn giá em làm video, Em không sợ khách liên hệ cho môi giới đăng giá ảo thấp hơn giá chốt của chủ nhà à. Em không sợ mọi công sức dầm mưa dãi nắng quay video review bất động sản cho khách hàng xem đổ sông đổ biển à ".

Đây là câu hỏi hay và cũng là tử huyệt của các nhà môi giới chân chính làm video bán bất động sản. 

Việc các bạn môi giới đăng giá thấp hơn giá bán thực tế của chủ nhà mong muốn là 1 chiêu trò khá phổ biến trong thị trường Bất Động Sản, được đào tạo bởi các cty môi giới và tạo ra 1 thế hệ môi giới làm việc theo tư duy cứ đăng giá ảo, có khách gọi tới có số của khách hàng rồi tính tiếp. Lấy số khách hàng bằng mọi cách. Hành vi này gây ra tác hại nghiêm trọng cho chủ nhà lẫn nhà môi giới chân chính ( những môi giới làm việc minh bạch, chuyên nghiệp ).

- Vì sao môi giới không chuyên nghiệp lại dùng tiểu xảo cạnh tranh bằng việc đăng giá ảo:

+ Thu hút khách hàng nhanh chóng trong thị trường cạnh tranh khốc liệt: thị trường bất động sản online ( Batdongsan, Facebook, Tiktok,... ) có hàng nghìn tin đăng mỗi ngày. Khách hàng thường lọc theo tin có gía thấp nhất hoặc giá rẻ bất ngờ --> đăng giá thấp hơn giá chốt thật giúp tin nổi bật, tăng lượt xem, inbok gấp 5 - 10 lần so với tin đăng giá thật 

+ Cạnh tranh bẩn với đồng nghiệp: Một số môi giới " chơi xấu" để " cướp khách " của người khác bằng cách đăng giá thấp hơn giá chốt thật của căn nhà đang rao ( có khi coppy tin của người khác rồi hạ giá ảo). Điều này làm méo mó thị trường, gây mất lòng tin.

+ Tâm lý khách hàng: Người mua thường nghĩ " giá rẻ thì phải nhanh tay", dễ bị cuốn vào cảm giác " sợ lỡ cơ hội" --> dễ bị dẫn dắt 

1. Tác hại đối với chủ nhà (người bán)

• Tạo áp lực tâm lý, khiến chủ nhà hoảng loạn và dễ chấp nhận bán giá thấp hơn thực tế. Khi thấy hàng loạt tin đăng giá thấp (ví dụ: nhà mình giá thật 15 tỷ nhưng bị rao 11–12 tỷ), chủ nhà dễ nghĩ “thị trường đang giảm mạnh”, “mình bán chậm sẽ lỗ nặng hơn”. Điều này khiến họ chấp nhận thương lượng xuống thấp hơn mong muốn, thậm chí bán lỗ để “thoát hàng”.

• Mất cơ hội bán đúng giá hoặc cao hơn

Giá ảo thấp làm méo mó mặt bằng giá khu vực. Người mua thật sự thấy giá thấp → họ chỉ sẵn sàng trả mức giá đó hoặc thấp hơn nữa → chủ nhà khó bán được đúng giá mong muốn, thậm chí phải chờ rất lâu hoặc phải hạ giá thật.

• Bị lợi dụng trong kịch bản “ép giá – mua gom – đẩy giá”

Một số nhóm môi giới/cò đất cố ý đăng giá thấp để “dìm giá” → chủ nhà hoảng loạn bán rẻ → nhóm này mua gom với giá thấp → sau đó rao lại giá cao hơn nhiều (thậm chí cao hơn giá ban đầu của chủ nhà). Chủ nhà vừa mất tiền (bán rẻ), vừa mất cơ hội hưởng lợi khi thị trường hồi phục.

• Giảm uy tín và mất niềm tin vào môi giới

Chủ nhà giao nhà cho môi giới uy tín nhưng thấy giá bị rao thấp lung tung → dễ mất lòng tin, nghĩ rằng môi giới đang “phá giá” nhà mình, dẫn đến hủy hợp đồng môi giới hoặc không hợp tác lâu dài.

2. Tác hại đối với môi giới chân chính (làm việc minh bạch, có giá thật)

• Cạnh tranh không lành mạnh, mất khách hàng tiềm năng

Khách mua thấy tin giá thấp → họ sẽ liên hệ ngay môi giới đăng giá đó thay vì môi giới đăng giá thật (cao hơn). Môi giới chân chính dù tư vấn đúng giá thị trường cũng khó chốt giao dịch, vì khách hàng bị “dụ” bởi giá rẻ ảo.

• Mặt bằng giá khu vực bị kéo xuống, ảnh hưởng thu nhập

Khi giá ảo thấp lan rộng → giao dịch thật (nếu có) cũng bị kéo xuống theo → hoa hồng môi giới giảm mạnh. Nhiều môi giới chân chính phải chấp nhận hoa hồng thấp hơn hoặc thậm chí không có giao dịch trong thời gian dài.

• Mất uy tín nghề nghiệp chung

Hành vi giá ảo thấp của một số môi giới thiếu đạo đức khiến cả ngành bị mang tiếng “lừa đảo”, “thổi giá/thổi giá ngược”, “ăn chênh lệch”. Khách hàng và chủ nhà trở nên nghi ngờ tất cả môi giới, kể cả những người làm việc nghiêm túc → môi giới chân chính phải tốn nhiều công sức hơn để xây dựng niềm tin.

• Khó khăn trong việc tư vấn giá đúng

Khi khách hỏi “sao nhà kia rao rẻ hơn nhiều?”, môi giới chân chính phải giải thích rất nhiều, thậm chí bị khách cho là “đẩy giá cao để ăn chênh” → mất cơ hội tư vấn và chốt deal.

3. Tác hại chung đối với thị trường bất động sản

• Tạo giá ảo hai chiều (lúc thì thổi cao, lúc thì dìm thấp) → thị trường thiếu minh bạch, khó xác định giá trị thực.

• Làm giảm thanh khoản thực tế vì người mua nghi ngờ “giá rẻ thì có vấn đề pháp lý/hidden defect”, người bán thì không muốn bán rẻ.

• Gây mất niềm tin dài hạn của người dân vào thị trường BĐS và nghề môi giới.

Kết luận & lời khuyên

Hành vi đăng giá thấp hơn giá thật thường xuất phát từ:

• Môi giới thiếu đạo đức muốn “câu khách” bằng giá rẻ để sau đó dẫn sang căn khác.

• Nhóm cò đất phối hợp ép giá chủ nhà để mua gom rẻ.

• Cạnh tranh khốc liệt giữa các môi giới tự do, không có chứng chỉ.

Đối với chủ nhà: Nên chọn môi giới có uy tín, ký hợp đồng môi giới độc quyền (hoặc không độc quyền nhưng rõ ràng), yêu cầu môi giới đăng đúng giá chủ nhà thống nhất, và theo dõi chặt tin đăng. Nếu phát hiện giá ảo thấp → yêu cầu gỡ ngay hoặc hủy hợp tác.

Đối với nhà môi giới chuyên nghiệp: Nên kiên định đi ngược với đám đông môi giới đang làm, đăng video giá thật, tin đăng thật, rõ ràng minh bạch điểm tốt và điểm yếu của Bất Động Sản để chứng minh giá trị thực cho khách hàng, để tạo sự khác biệt. Tạo dựng niềm tin vững chắc với khách hàng, việc này cần thời gian rất dài, tính bằng năm chứ không phải ngày 1 ngày 2.